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O vocábulo "evicção" vem do latim evictio e significa desapossar judicialmente ou recuperar uma coisa. Para o direito civil, evicção é a perda de um bem por ordem judicial ou administrativa, em razão de um motivo jurídico anterior à sua aquisição.
Em outras palavras, é a perda de um bem pelo adquirente, em consequência de reivindicação feita pelo verdadeiro dono. Um exemplo de evicção se dá quando alguém vende um objeto e, posteriormente, descobre-se que ele não pertencia ao vendedor, mas a um terceiro.
Segundo Sanseverino, além das hipóteses tradicionais de perda da coisa por decisão judicial, passou-se a reconhecer a ocorrência de evicção também nos casos de apreensão por ato administrativo praticado por autoridade com poderes para isso.
"A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se nesse sentido, exigindo apenas que a apreensão pela autoridade administrativa decorra de fato anterior à aquisição do bem", afirmou.
Nesta matéria, são apresentados alguns julgados do STJ que permitem compreender com mais clareza quando é possível falar de evicção, quais são as consequências desse instituto e qual é o prazo para pleitear eventual indenização pela perda do bem.
A jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que o evicto, pela perda sofrida, tem o direito à restituição integral do valor do bem, calculado ao tempo em que dele foi desapossado – ou seja, ao tempo em que se evenceu.
Segundo o relator, ministro Luis Felipe Salomão, há situações em que os efeitos da privação do bem se consumam a despeito da existência de decisão judicial ou de seu trânsito em julgado, desde que haja a efetiva ou iminente perda da posse ou da propriedade, e não uma mera cogitação da perda ou limitação desse direito.
Para o magistrado, embora o trânsito em julgado confira o respaldo ideal para o exercício do direito oriundo da evicção, não se pode ignorar que, muitas vezes, o processo permanece ativo por muitos anos, ocasionando prejuízos consideráveis advindos da constrição imediata dos bens do evicto, que aguarda, "impotente", o trânsito em julgado da decisão que já lhe assegurava o direito.
Dessa forma, "ampliando a rigorosa interpretação anterior, jurisprudência e doutrina passaram a admitir que a decisão judicial e sua definitividade nem sempre são indispensáveis para a consumação dos riscos oriundos da evicção", concluiu o relator.
Para a ministra Nancy Andrighi, a evicção representa um sistema especial de responsabilidade negocial decorrente da perda total ou parcial de um direito, atribuído, por sentença, a outrem, cujo direito é anterior ao contrato de onde nasceu a pretensão do evicto.
No caso julgado pela Terceira Turma, um procurador munido de procuração em causa própria celebrou contrato de compra e venda de imóvel com terceiros, mas a propriedade do mandante foi considerada inexistente por sentença.
Dessa forma, a hipótese de evicção foi afastada, pois o imóvel objeto do contrato celebrado entre o mandatário e os compradores não coincidia com o imóvel cujo domínio foi atribuído a terceiro por sentença judicial transitada em julgado, exarada na ação de reintegração de posse ajuizada pelos compradores.
Assim, para a ministra, se o imóvel objeto do contrato não existia, seu domínio não poderia ter sido transferido, pois isso seria transferir o domínio de nada.
Por outro lado, se o imóvel existe, mas não corresponde ao objeto da ação de reintegração de posse ajuizada pelos compradores, não foram eles privados do bem que consta da escritura. "Em nenhuma das duas hipóteses, portanto, se caracteriza a evicção", completou a magistrada.
Em abril de 2021, o STJ confirmou o entendimento de que, se o adquirente de um imóvel afasta a evicção mediante a quitação da dívida de terceiro, cabe-lhe mover ação de indenização contra quem lhe vendeu o bem, responsável por salvaguardá-lo dos efeitos de uma possível evicção.
No entanto, algum tempo depois, ela foi surpreendida com a penhora do bem, determinada em execução fiscal promovida pelo Instituto Nacional do Seguro Social (INSS) contra a proprietária anterior.
O ministro Villas Bôas Cueva, ao analisar o recurso da vendedora do imóvel, reformou o acórdão recorrido e esclareceu que não é adequada a propositura de ação regressiva fundada no instituto da sub-rogação, se o alienante não era o responsável pelo pagamento da dívida quitada pelo adquirente.
O magistrado lembrou que a jurisprudência do STJ entende que, tendo o próprio comprador afastado a evicção mediante a quitação da dívida de terceiro, cabe-lhe mover ação indenizatória contra o alienante, para se ressarcir das quantias desembolsadas.
Isso porque, segundo o relator, "os pressupostos para o reconhecimento do direito de regresso em favor do terceiro que efetiva o pagamento de determinada dívida para não ser privado de direito sobre imóvel são substancialmente distintos daqueles necessários para se reconhecer o dever de indenizar, que pressupõe a existência de dano, culpa e nexo causal".
Villas Bôas Cueva destacou ainda que, na ação de indenização, o alienante poderia ser responsabilizado diretamente pelos prejuízos causados ao adquirente, especialmente se constar da escritura de compra e venda a inexistência de qualquer ação ou ônus pendente sobre o imóvel.
Para o colegiado, a inclusão de um gravame capaz de reduzir a serventia do veículo também caracteriza a evicção, mesmo inexistindo a perda da posse ou do domínio do bem por parte do comprador e da agência que intermediou o negócio.
Conforme a relatora, ministra Nancy Andrighi, não se sustentou a tese de que a decisão irrecorrível, que libera o veículo de qualquer restrição em seu cadastro, afasta por completo a alegada evicção, fundamento para o pedido indenizatório.
"Conquanto, realmente, tenha a adquirente se mantido na posse do veículo por determinado período de tempo, o fato de ter sido em seguida constituído o gravame, tornando necessário o ajuizamento de embargos de terceiro para que ela pudesse obter a respectiva liberação para efetuar o registro, evidencia o rompimento da sinalagmaticidade das prestações, na medida em que se obrigou o recorrente – alienante – a promover a transferência livre e desembaraçada do bem à adquirente, sob pena de responder pela evicção", afirmou a relatora.
Para Nancy Andrighi, é dever do alienante transmitir ao adquirente do veículo o direito sem vícios não consentidos. Dessa forma, fica caracterizada a evicção na hipótese de inclusão de gravame capaz de impedir a transferência livre e desembaraçada do veículo para o novo proprietário.
Diante disso, decidiu a turma, "deve ser a intermediadora do negócio jurídico de compra e venda de veículo ressarcida dos prejuízos causados pelo alienante, em virtude da resolução do contrato por conta da ocorrência da evicção".
"Seja a reparação civil decorrente da responsabilidade contratual ou extracontratual, ainda que exclusivamente moral ou consequente de abuso de direito, a prescrição das pretensões dessa natureza originadas sob a égide do novo paradigma do Código Civil de 2002 deve observar o prazo comum de três anos."
De acordo com Nancy Andrighi, como a garantia por evicção representa um sistema especial de responsabilidade negocial, infere-se que "a natureza da pretensão deduzida nesta ação é tipicamente de reparação civil decorrente de inadimplemento contratual, a qual, seguindo a linha do precedente supramencionado, submete-se ao prazo prescricional de três anos".
De acordo com o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o dever de garantir os riscos da evicção é restrito ao alienante do veículo e não se estende à instituição que concedeu o financiamento sem ter vínculo com o importador.
Inicialmente, um consumidor firmou contrato de alienação fiduciária com o banco para a aquisição de um Porsche Carrera modelo 911. Depois, vendeu o veículo para uma empresa e repassou o financiamento, com a anuência da instituição financeira.
O automóvel, porém, foi apreendido pela Receita Federal devido a irregularidades na importação. A empresa ajuizou ação contra o espólio do vendedor e o banco. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) não reconheceu a ilegitimidade passiva do banco, por entender que todos aqueles que participaram do negócio devem responder pelos prejuízos suportados por terceiro. Em recurso ao STJ, o banco insistiu na alegação de ilegitimidade.
Em seu voto, Sanseverino explicou que a responsabilidade pelos riscos da evicção é do vendedor e, desde que não haja no contrato cláusula de exclusão dessa garantia, o comprador que perdeu o bem poderá pleitear a restituição do que pagou. No caso julgado, entretanto, o ministro concluiu que essa restituição não poderia ser exigida do banco.
"Não há possibilidade de responsabilização da instituição financeira, que apenas concedeu o financiamento para a aquisição do veículo importado, sem que se tenha evidenciado o seu vínculo com o importador", concluiu Sanseverino.
Quando reconhecida a má-fé do comprador de imóvel no momento de fechar o negócio, ele não pode, sob o argumento de ocorrência de evicção, propor ação de indenização para reaver do vendedor o valor gasto na aquisição do bem.
O imóvel rural foi vendido por preço bem abaixo do mercado, por estar pendente de julgamento uma discussão possessória. Após a compra, assumindo o risco de eventual ineficácia no regular exercício da sua posse, o comprador foi expulso do local e entrou com ação indenizatória para ter de volta o valor pago.
O espólio do comprador questionou o acórdão, afirmando que a corte estadual não reconheceu seu direito à restituição do valor pago ao vendedor, que alienou o imóvel e recebeu, mas não transferiu a propriedade. Alegou que nunca se soube que havia invasores na área; portanto, os herdeiros não poderiam sofrer os prejuízos decorrentes da impossibilidade de complementação da transação.
Segundo Bellizze, para a configuração da evicção e a consequente extensão de seus efeitos, exige-se a boa-fé do adquirente; porém, no caso julgado, diante das provas e dos termos contratuais apresentados, o TJMT concluiu pela ausência de boa-fé e pelo conhecimento prévio acerca dos problemas possessórios que envolviam o imóvel.
Dessa forma, entendeu o ministro, a ausência de boa-fé do comprador e o seu conhecimento prévio sobre a situação do imóvel afastaram o direito à restituição do valor com base na evicção.
