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Com base nesse entendimento, a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deu provimento ao recurso de uma incorporadora para afastar a condenação ao pagamento de indenização por acessões erguidas por moradores inadimplentes.
A controvérsia teve início em abril de 2002, quando os compradores assinaram um termo de compra e venda de um lote em Sorocaba (SP). Eles deixaram de pagar as prestações a partir de 25 de agosto de 2003 e acumularam 48 parcelas em atraso. Durante o período de inadimplemento prolongado, que superou 20 anos, os ocupantes construíram uma casa no local.
Diante do inadimplemento, a incorporadora ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e indenização por danos materiais.
Em primeira instância, o juízo de Sorocaba (SP) rescindiu o contrato, determinou a reintegração de posse, autorizou a retenção de 30% dos valores pagos e condenou os réus ao pagamento de taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o preço atualizado do imóvel desde o início do inadimplemento. Contudo, na reconvenção, a sentença condenou a autora a pagar R$ 146 mil a título de indenização pelas construções, valor definido por laudo pericial de engenharia.
A incorporadora recorreu ao tribunal sob a alegação de que os adquirentes agiram de má-fé por construir em terreno alheio sabendo da precariedade de sua posse. Afirmou ainda que a construção é uma acessão e não uma benfeitoria, e que a obra é irregular por não ter projeto, aprovação municipal ou supervisão profissional.
Em contrapartida, os compradores sustentaram que não agiram de má-fé, alegando que a inadimplência decorreu da omissão da empresa em cumprir uma decisão em ação revisional anterior que determinara a revisão dos índices de correção, argumentando que a casa valorizou o terreno e que a indenização evitaria o enriquecimento sem causa da incorporadora.
A desembargadora Débora Brandão, relatora do caso, constatou que os compradores permaneceram no imóvel por mais de 20 anos sem pagar o preço pactuado, o que caracteriza a má-fé e a precariedade da posse. Ela destacou que a edificação de uma residência constitui acessão, regulada pelo artigo 1.255 do Código Civil, que assegura indenização apenas ao construtor de boa-fé.
Ademais, o laudo pericial de engenharia constatou que a obra é irregular e inacabada, sem qualquer projeto ou licença municipal, o que atrai a incidência do artigo 34, parágrafo primeiro, da Lei 6.766/1979, que veda a indenização de obras feitas em desconformidade com a lei ou com o contrato.
“A apelante não pode ser obrigada a arcar com o valor de uma construção irregular e inacabada, que sequer poderia ser objeto de comercialização lícita no estado em que se encontra”, ponderou.
A relatora observou que a devolução do imóvel com as acessões é consequência jurídica da rescisão por culpa dos compradores, afastando o argumento de enriquecimento sem causa.
“Não há enriquecimento quando se considera que os réus permaneceram no imóvel por mais de vinte anos sem pagar integralmente o preço ajustado, usufruindo do bem de forma gratuita e indevida”, observou.
A advogada Milena Pizzoli Ruivo atuou em favor da incorporadora.
