Notícias Jurídicas Retiradas do Site CONJUR
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A reforma tributária instituiu a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirá o PIS e a Cofins. A cobrança começa em janeiro de 2027, período em que ocorrerá a extinção das referidas contribuições.
A incidência da CBS sobre operações com bens imóveis possui disposição específica no Capítulo V da Lei Complementar nº 214/2025. A norma prevê redução de alíquota para essas operações e reduções na base de cálculo da CBS, por meio do denominado redutor de ajuste.
Várias questões, no entanto, ainda dependem de regulamentação, o que gera insegurança aos contribuintes e exige análise cuidadosa sobre o tema.
A LC nº 214/2025 estabelece, em seu artigo 408, a regra de transição relativa ao PIS/Cofins e à CBS para determinadas operações realizadas até a data de 31 de dezembro de 2026. Nesses casos, incide exclusivamente o PIS/Cofins, ainda que o efetivo pagamento ocorra após a extinção dessas contribuições.
Mesmo a empresa que recolhe tributos pelo regime de caixa deve observar que, durante a transição, a legislação estabeleceu que o fato gerador do PIS/Cofins será considerado ocorrido no momento do auferimento da receita, pelo regime de competência.
Além da redução de alíquota, a legislação instituiu um valor a ser deduzido da base de cálculo da CBS e, futuramente, do IBS: o redutor de ajuste.
O valor inicial, a compor o cálculo do redutor de ajuste, pode ser o valor da aquisição ou, por opção do contribuinte, o valor de referência, nos termos do artigo 258, LC nº 214/2025. Para os imóveis de propriedade do contribuinte em 31 de dezembro de 2026, o regulamento fixa essa data como a de constituição do redutor.
Caso haja essa diferenciação a nova lei complementar estaria infringindo o princípio da isonomia tributária
Embora a legislação não estabeleça, de forma geral, um marco inicial para essa atualização, o regulamento determina que o valor de aquisição seja atualizado conforme os critérios previstos no artigo 375, § 4º, do Decreto nº 12.955/2026. Assim, o valor será atualizado desde o período previsto na regulamentação até 31/12/2026.
Quanto à composição, a legislação inclui o valor de aquisição do imóvel. Para os casos de imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, permite ainda incluir os bens e serviços que possam ser contabilizados como custo de produção ou despesa direta relacionada à produção ou à comercialização do imóvel, desde que adquiridos antes de 1º de janeiro de 2027 e comprovados por documentação fiscal idônea.
A regulamentação não prevê a mesma possibilidade para edificações e investimentos em imóveis já construídos naquela data, se tornando o ponto mais frágil do desenho atual. Isso porque dois contribuintes que investirem em edificações antes da vigência da CBS, em situação econômica equivalente, terão bases de cálculo distintas apenas porque a obra de um estava concluída e a de outro não.
Diferentemente do crédito, que poderá ser utilizado para compensar a CBS devida em outras operações, o redutor de ajuste acompanha o próprio imóvel e somente poderá ser deduzido quando da respectiva revenda.
Dessa forma, é possível verificar que a legislação que instituiu a CBS deixou de estabelecer alguns conceitos essenciais para o recolhimento do tributo, atribuindo aos atos conjuntos da RFB e do CGIBS a regulamentação dessas questões.
Além disso, permanecem questionamentos quanto à inclusão das edificações e dos investimentos realizados no conceito de valor de aquisição, uma vez que, para os imóveis em construção em 31 de dezembro de 2026, a inclusão desses valores foi expressamente prevista na regulamentação.
Cabe, portanto, acompanhar a regulamentação que será editada até o início da cobrança da CBS, a fim de verificar como essas questões serão efetivamente disciplinadas e quais serão os impactos da reforma tributária sobre a alienação de imóveis.
