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Ao reformar parcialmente acórdão do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS), a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) afastou a devolução em dobro do valor retido pelo vendedor a título de comissão de corretagem, após a rescisão de contrato de compra de imóvel por iniciativa do consumidor.
No julgamento, a Quarta Turma também permitiu a retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador, independentemente de ele ter ocupado o imóvel – mesmo para contratos firmados antes da vigência da Lei 13.786/2018 –, e admitiu a cobrança de taxa administrativa de análise de crédito.
A controvérsia julgada pelo colegiado teve origem em ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público de Mato Grosso do Sul contra duas empresas, para apurar eventuais irregularidades nos contratos de adesão para a compra de imóveis.
Confirmando a sentença, o TJMS declarou a nulidade de cláusulas contratuais que impunham ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxas de análise de crédito e envio de correspondência; a restituição parcelada do valor pago e a retenção de 10% do valor do contrato, em caso de resolução contratual; a cobrança onerosa em caso de cessão de direitos; e a necessidade de anuência da vendedora para a cessão de direitos, mesmo após a quitação do contrato.
Uma das empresas recorreu ao STJ, alegando, entre vários argumentos, que a corte, em recurso repetitivo, considerou válida a transferência ao consumidor da obrigação de arcar com a comissão de corretagem; e que a cobrança de taxa administrativa e de cessão de direitos é legal e devida.
Salomão observou que a Lei 13.786/2018 disciplinou diversos aspectos referentes ao desfazimento do contrato de compra e venda de imóveis na planta.
Em relação à taxa administrativa para remunerar serviços de pré-análise de cadastro e de capacidade financeira do comprador, Salomão entendeu que o valor total cobrado pela incorporadora – de R$ 480 – é razoável.
Segundo o ministro, a obtenção de certidões e outros documentos para montagem do dossiê a ser enviado à Caixa Econômica Federal, independentemente da aprovação do financiamento, é serviço "necessário e efetivamente prestado", cuja cobrança não pode ser tida como arbitrária.
Porém, em relação à taxa de cessão de direitos, o magistrado confirmou o acórdão do TJMS, por considerar "desproporcional" a cobrança sobre o valor do contrato. Segundo o relator, tal cobrança não guarda correspondência com nenhum serviço prestado pela empresa, "sendo patente a sua ilegalidade, uma vez que implica desvantagem exagerada para o consumidor".
