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Entre essas modalidades, o presente texto concentra-se na prevista no parágrafo único do artigo 1.242 do Código Civil. Ao disciplinar a usucapião ordinária, que exige posse contínua e incontestada por dez anos, além de justo título e boa-fé, o legislador reduziu esse prazo para cinco anos “se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”.
Chamoun explicou que a proposta se relacionava diretamente com a eficácia do registro imobiliário e com as consequências de seu cancelamento. O projeto, no artigo 1.285, parágrafo único, acolhia a orientação jurisprudencial segundo a qual, cancelado o registro, o verdadeiro proprietário poderia reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. Chamoun considerava essa solução tecnicamente adequada, pois a anulação do registro que fundamentara a alienação restabeleceria a eficácia do título anterior e permitiria a seu titular exercer a pretensão reivindicatória.
Essa solução, embora coerente com os princípios que disciplinavam a aquisição da propriedade imobiliária, poderia produzir resultados injustos para o terceiro que adquirisse onerosamente o imóvel após constatar, no Registro de Imóveis, que o alienante figurava como proprietário. Anulado posteriormente o título do vendedor, esse adquirente ficaria sujeito à reivindicação, apesar de ter adotado as cautelas esperadas. Para Chamoun, a confiança depositada no registro constituía manifestação especialmente qualificada da boa-fé, cuja proteção não poderia ser inteiramente afastada.
Para enfrentar essa situação, Chamoun propôs a redução do prazo da usucapião ordinária para cinco anos na hipótese de aquisição onerosa fundada em registro posteriormente cancelado. A solução buscava equilibrar o direito do verdadeiro proprietário, a quem continuava reconhecida a pretensão reivindicatória, e a proteção do terceiro que despendera recursos confiando legitimamente no Registro de Imóveis. A proteção não decorreria apenas da boa-fé ou da aparência de legitimidade do registro, mas da conjugação dessas circunstâncias com a posse pelo prazo legal, ao fim do qual a usucapião consolidaria a situação jurídica do adquirente cuja confiança fora frustrada.
Chamoun esclareceu, entretanto, que a redação submetida ao Parlamento não correspondia integralmente à solução por ele idealizada. A Comissão Elaboradora acrescentara ao parágrafo único a exigência de que os possuidores tivessem estabelecido moradia no imóvel ou nele realizado investimentos de interesse social e econômico. Chamoun manifestou expressa discordância desse acréscimo, que qualificou como inconveniente e injustificável, por entender que a preocupação com a orientação social do novo Código não deveria restringir excessivamente a proteção do adquirente oneroso de boa-fé.
Desse modo, a manifestação de Chamoun permite distinguir a finalidade originalmente atribuída ao dispositivo, centrada na proteção da confiança no registro imobiliário, da redação resultante dos trabalhos da Comissão, que condicionou essa proteção à destinação residencial ou socioeconômica do imóvel.
Conclui-se que o parágrafo único do artigo 1.242 do Código Civil resulta da combinação de duas orientações. A primeira, formulada por Chamoun desde o esboço de 1970, buscava proteger, por meio de usucapião com prazo reduzido, o adquirente oneroso que confiou no registro imobiliário. A segunda, introduzida pela Comissão e afinada com a noção de posse-trabalho, condicionou o benefício à moradia ou a investimentos de interesse social e econômico, requisito criticado por Chamoun e mantido no Senado em razão de seu caráter social.
*Esta coluna é produzida pelos membros e convidados da Rede de Pesquisa de Direito Civil Contemporâneo (USP, Humboldt-Berlim, Coimbra, Lisboa, Porto, Girona, UFMG, UFPR, UFRGS, UFSC, UFPE, UFF, UFC, UFBA e UFMT).
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